Le DPE locatif

 Certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation sont mises à jour et en cohérence consécutivement à la réforme du DPE et notamment en suite de son caractère opposable résultant de la loi ELAN de 2018 (article 179). L’article L. 126-29 du CCH est notamment corrigé pour confirmer le caractère opposable du DPE au bénéfice du locataire (Article 175). Le contenu du DPE est également complété. Celui-ci doit désormais préciser la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables ou encore une information sur les conditions d’aération et de ventilation du logement. Il devra d’ailleurs être transmis à l’ADEME par le diagnostiqueur.

Enfin, l’article L.126-33 du même code est complété pour étendre les amendes administratives (3000€ maximum) aux non-professionnels que ne mentionneraient pas les informations obligatoires relatives au DPE dans les annonces de vente ou de location (Article 154).

Gel des loyers des logements énergivores

 A compter du 25 août 2022, les logements vides ou meublés dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 – classés F ou G – ne pourront plus faire l’objet d’une augmentation de loyer en cas de relocation, de renouvellement, ni même d’une indexation annuelle (Article 159), quand bien même le logement en question ne serait pas situé en zone tendue (le texte modifie notamment les articles 17 et 17-1 de la loi de 1989). Outre-mer l’entrée en vigueur de cette disposition est repoussée au 1er juillet 2024.

Décence énergétique

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les obligations du bailleur est modifié (Article 160). Ainsi à compter du 1er janvier 2025 les logements situés en métropole seront considérés comme énergétiquement décents entre la classe A et la classe F (2028 pour l’outre-mer). Puis à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E (2031 pour l’outre-mer). Enfin à compter du 1er janvier 2034, seront seulement considérés comme décents les logements situés entre la classe A et la classe D, y compris dans les territoires ultra-marins.

Les pouvoirs du juge judiciaire, dans le cadre de la mise aux normes de décence énergétique (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989), sont également modifiés et certaines exceptions revues à compter du 1er janvier 2025. Si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut demander à son bailleur sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Pour mémoire il peut ainsi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

A compter du 1er janvier 2025, l’article 20-1 précisera les exceptions aux pouvoirs du juge en matière de décence énergétique pour les logements en copropriété ou avec des caractéristiques architecturales particulières :

« le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat. »

La réduction ou la suspension de loyer (avec ou sans consignation) reste toutefois dans ses attributions, y compris dans ces hypothèses.

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